נזק שהוכח קיומו ולא הוכח שיעורו

מבוא

תביעה בגין קיומם של ליקויי בנייה היא פעולה מורכבת, בה מגשש התובע – דייר שרכש דירה או בית – ביחד עם המומחה הממונה על ידו - באפלה, בודק, בוחן ומזהה אי התאמות וליקויים בתנאים לא פשוטים, בדרך כלל על פי מבחן התוצאה.

על פי מבחן התוצאה – מבלי לדעת אל-נכון מהן הסיבות האמיתיות שגרמו לקיום הליקויים ומבלי לדעת בוודאות מהי הדרך הכי יעילה לתקנם, כי התוכניות והנתונים הטכניים שברשות הדייר והמומחה שלו - הם חלקיים ולא מפורטים דיים.

טופס המפרט

על פי חוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, חלה חובה על הקבלן/המוכר למלא את טופס המפרט ולצרפו לחוזה המכר. אמנם המפרט מכיל פרטים לא מעטים, אך רב הנסתר בו על הגלוי, שכן אי אפשר ללמוד מן המפרט מהו למשל סוג הפרופיל של חלון האלומיניום ומהו סוג העץ שממנו מורכבות הדלתות. אי אפשר להבין מן המפרט איזה דגם קרמיקה יותקן במטבח ובחדרי השירות, וזולת גודל האריחים ולעיתים גם צבעיהם – אין במפרט מידע נוסף עליהם, לא סוגם ולא מקום ייצורם.

גם התוכניות שהדייר זכאי לקבל הן סכמתיות ומוגבלות. מדובר בתוכניות המכר, אשר על פי חוק המכר דירות יש חובה לצרפן למפרט כחלק מחוזה המכר. אלו הן תוכניות כלליות, שאינן מלמדות דבר על סוג הזכוכית של הויטרינה ועל מבנה המעקה, על מיקום צנרת סמויה של חשמל, מים, ביוב ותקשורת ועל סוג ומבנה קונסטרוקציית העץ של גג הרעפים.

במצב זה, בו עיקר ומירב הפרטים נסתרים, ובנוסף יש לקבלן אינטרס ברור שלא לגלותם, פועל ועובד המומחה הממונה על ידי הדיירים.

זאת ועוד, גם מסמכים שוודאי שישנם בידי הקבלן – אינם ולא יגיעו לרשות הדייר, לרבות: אישורי מעבדה על התאמה או אי התאמה לתקן הישראלי של פריטים שונים בדירה, מסמכים המזהים את ספקי המוצרים וכמובן את סוג החומרים שנרכשו – שמא מלכתחילה נרכש ריצוף מסוג ב', ג' או פסולת כהגדרת התקן הישראלי מס' 6, בעוד שהובטח או שראוי לספק הוא ריצוף מסוג א'.

הבעייתיות שבאי קבלת הפרטים הנדרשים מהקבלן

לא מדובר בדוגמאות בעלמא, אלא בתיאור מצב שכיח וקיים:

ראה לדוגמא ע"א 90/ 38-25 א' אלברט ואח' נ' שיכון ופיתוח לישראל ואח', בית המשפט המחוזי בחיפה, שופטים: י' מרגלית, מ' סלוצקי, ח' אריאל, לא פורסם, מובא בספר "תכנון דירה כחוק" מאת א' בן עזרא בהוצ' "בורסי" תשס"ב, עמ' 359, להלן ציטוט מסעיפים 2 א', 3, לפסק הדין:

            "2.        הפגמים

המומחה ה' דימנט דן בחוות דעתו בשורה ארוכה של פגמים, שהועלו ע"י המערערים ואשר נדונו בחוות דעתו של המהנדס בן-עזרא. אעמוד על פגמים אלה ועל טענות הצדדים לגביהם.

א.הריצוף

סעיף הליקויים הרציני ביותר לפי שוויו הוא סעיף הריצוף.

המומחה ה' דימנט אומר בנושא זה דברים ברורים בחוות דעתו:

"תקן המרצפות – תקן מס' 6 – הנו תקן רשמי. צודק התובע ובמרצפות אכן קיימים פגמים, בחלק ניכר מהן השתמש היצרן באבן רכה בגוון חום. באבן נראים בקיעים, סדקים ושקעים. גודלם אמנם 8-4 מ"מ וגודל הפגמים אף הוא כזה, אך הם רבים ובולטים לעין. לדעתי שייכות מרצפות אלה לסוג ב'. בסוג זה כמות האגרגטים הרכים היא ללא הגבלה ומותרים סדקים ב-5 אגרגטים בכל מרצפת".

המומחה מביא בחוות דעתו הערכה כספית של עלויות פירוק הריצוף הקיים והנחת ריצוף חדש. להערכתו העלות לדירה מסתכמת בסך 4,030 ש"ח עבור החלפת הריצוף הקיים בריצוף חדש.

לצד האפשרות הנ"ל מביא המומחה מספר חלופות להחלפת הריצוף, כציפוי ביריעות p.v.c או ציפוי הרצפה הקיימת בשטיחי לבד חסיני שחיקה.

מתוך כל החלופות ממליץ המומחה על ציפוי הרצפות בשטיחי לבד, בעלות של 3,421 ש"ח לדירה. לדעתו זאת הדרך הנכונה לתיקון הנזק. משום מה קיבל השופט הנכבד חלופה זאת ולא הסביר כלל מדוע עשה כן.

            3.   אין מחלוקת על כך, שהמערערים היו זכאים למרצפות טובות ונקיות מפגמים, מה שמכונה בפי הבריות מרצפות מסוג א'. המומחה מתאר את המרצפות שסופקו כמרצפות עם פגמים ועם אגרגטים רכים במספר בלתי מוגבל. בנסיבות הנ"ל יש לראות את הריצוף במרצפות סוג ב' כאי התאמה במשמעות סעיף 11 (4) לחוק המכר, תשכ"ח."

מצוקתו של מומחה בית המשפט ניכרת מתוך פסק הדין – שלא לדבר על מצוקתו של המומחה מטעם התובעים – בבדיקה ובאבחנה של סוג הריצוף.

זאת, כאשר ישנם, או למצער - ראוי שיהיו בידי הקבלן, המסמכים החושפים את המוצר שנרכש, כמותו, מחירו וסוגו.

גם לגבי פגמים מסוג אחר – כגון: סדקים אלכסוניים במבנה שמקורם עלול להיות קיומם של ליקויים בביסוס, נבחנים ע"י המומחה בדרך כלל רק במבחן התוצאה, כי בדרך כלל אין כל נגישות לתוכניות הקונסטרוקציה של הבניין אשר הן אינן מצורפות לתוכניות המכר.

חוות דעת מומחה

בית המשפט ער למגבלות אלו, מכיר ויודע כי חוות דעת מקצועית אינה יכולה להוות עבודת מחקר הנדסית לאור מגבלותיה כמבואר לעיל. בנוסף, יודע ביהמ"ש כי נותן חוות הדעת הוא בעל מקצוע (מהנדס, אדריכל, שמאי מקרקעין), שאינו כל-יודע, אלא מן הסתם מומחה בתחומו הספציפי.

ברור כי היקף הליקויים שבהם ייתקל המומחה יהיה הרבה יותר נרחב מהתחום הספציפי של מומחיותו העיקרית, והיטיב להבהיר פער זה השופט ד"ר גבריאל קלינג בע"א 1171/89 זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, ביהמ"ש המחוזי בתל אביב, לא פורסם, מובא בספר "עדות מומחה" מאת א' בן עזרא בהוצ' "שי" עמ' 661, ולהלן ציטוט:

            "מומחיותו של המומחה

            6.            עוד טוענת הנתבעת בהקשר לאיטום ובהקשרים אחרים, לחוסר מומחיותו של אינג' סרנה לקבוע דבר באותם תחומים.

הנתבעת אינה מציעה בפני בית-המשפט כל חלופה לסכומים שנקבעו על-ידי אינג' סרנה, וקבלת טיעונה צריכה היתה להוליך לאי-פסיקת סכום כלשהו בגין אותם ליקויים. זו תוצאה שאינה מתקבלת על הדעת.

אולם לא רק בגלל המבוי הסתום שאליו מוליך טיעונה של הנתבעת ראוי לדחותו. אין הנתבעת חולקת על מומחיותו וניסיונו של אינג' סרנה בתחום הבניה. בעקבות דבריו הוא עצמו כי יש התמחויות מיוחדות בתחום הבנייה, טוענת הנתבעת כי באותם תחומים אין להיזקק לחוות-דעתו של אינג' סרנה.

כיום, אין קץ להתמחויות בתחומים שונים, ואין קביעה כי יש תת-התמחות שאינה מנת חלקו של מומחה, אומרת כי אין לקבל חוות-דעתו של אותו מומחה המתייחסת לאותן תת-התמחויות. כל המשמעות של קיומן של אותן תת-התמחויות היא שכאשר בפני בית-המשפט שתי חוות-דעת, אחת של המומחה הכללי והשנייה של מי שהתמחה בתחום צר יותר, עשוי בית המשפט ליתן משקל יתר לחוות-הדעת בתחומה של תת-המומחיות. אין מקום לקבוע כי קיומה של תת-התמחות שולל את האפשרות להיזקק לחוות-דעת של מי שאינו עוסק באותה תת-מומחיות.

לסיכום, אין ספק שאינג' סרנה חיווה-דעתו בנושאים שהם בתחום מומחיותו ובתחום עיסוקו, ואין כל מניעה כי בית-המשפט ישתית עליהם את קביעותיו."

לולא הגישה של פסק הדין הנ"ל, היה נדרש רוכש דירה לשכור לשירותיו מומחים רבים ושונים על מנת להגיע אל שלו ולמצות את זכויותיו המוקנות לו על פי חוק המכר (דירות).

כך לדוגמא, היה עליו להיעזר באדריכל בנושא הליקויים שהם תולדה של תכנון אדריכלי בניגוד לתקנות (כגון: צפיפות בחדרי השירות ביחס לנדרש בתקן 1205.3), היה עליו להיעזר גם במהנדס בניין בנוגע לסדקים ולטיב הטיח בדירה, בנוסף היה על מיודענו להיעזר במומחה לאיטום בגלל סימני הרטיבות, במומחה לבידוד אקוסטי, מומחה לצנרת, מהנדס חשמל, וגם שמאי מקרקעין ככל שליקוי מסוים אינו בר תיקון.

גישה זו הייתה חוסכת זמן יקר מבית המשפט בכך שהייתה מונעת הגשת תביעות...

כאמור – בית המשפט מתחשב במצוקת התובע ובמגבלות המצב בו נתון הוא ומומחיו, וזה בא לידי ביטוי לא רק בהסכמה למומחה-על אחד, אלא גם בהלכה הפסוקה שלפיה בית המשפט מוסמך לאמוד את שיעורו של נזק ולפצות את הנפגע בהתאם לכך, גם כאשר התובע מוכיח רק את קיום הנזק מבלי להוכיח את שיעורו.

ראה לעניין זה את פסקי הדין הבאים:

1.         ע"א 4218/90, חפציבה בע"מ נגד אלכסנדר וכרמן לחנר, בבית-המשפט העליון, שופטים: הנשיא מ' שמגר, א' גולדברג, י' מלץ, נפסק ביום 31.12.1992, פורסם בספר "עדות מומחה" הנזכר עמ' 459.

להלן ציטוט רלוונטי מפסק דין זה:

"אכן, המשיבים התקשו בהבאת חוות-דעת מומחה בנוגע לגובה הנזק שנגרם להם, אולם עובדת קיומו של נזק למשיבים היא ודאית. בנסיבות אלה, הסכום שנפסק להם כפיצוי על יסוד הערכה בשל עצם הבניה, איננו גבוה, ובוודאי לא במידה המצדיקה התערבותה של ערכאת הערעור".

2.         ע"א 1781/90, דרוקר זכריה בע"מ נגד ציון פרטוש ואח', פד"י מ"ז(2) 621 בבית-המשפט העליון. פסק-דין של הנשיא מ' שמגר והשופטים ד' לוין וג' בך.

להלן ציטוט רלוונטי מפסק-הדין:

"... המערערות טוענות כי נזקים אלו לא הוכחו, ואילו הקבלן מוסיף וטוען, שאפילו הוכחו הנזקים, הרי שיש להטיל את האחריות בגינם על החברה, ולא עליו.

נחה דעתי, שהוכח נזקם של המשיבים, פרט לנושא מגרש החנייה. בבית המשפט קמא הוצגו הראיות בקשר לנזקים האמורים, ונקבעו הממצאים בנוגע אליהם.

המדובר בנזקים שקשה לקבוע את שיעורם המדויק. ואמנם, מקום שהוכח קיומו של נזק, אך שיעורו אינו ודאי, אפשר עדין לפסוק פיצויים על דרך של אומדן כללי, וכך עשתה השופטת".

3.         ת"א 19730/03 הרוש ברוך ורביטל נ' ריג'י חב' לבניין בע"מ, בית משפט השלום בחיפה, שופט: י' וגנר, פסק דין מיום 24.1.07.

להלן ציטוט רלוונטי מפסק הדין:

"ב.       ירידת ערך הדירה:

בחוות דעתו המומחה התייחס למספר אי התאמות שהתגלו בדירה (סעיפים א.6.6 – ד.6.6. לחוות הדעת). המומחה קבע כי אי התאמות אלה מחייבות הערכת שמאי לגבי הורדת ערך הדירה. מאחר ולא היתה בפני חוות דעת של שמאי להערכת ירידת הערך, אני סבור כי יש לפצות את התובעים בגין אי התאמות אלה, על בסיס אומדנה. בנסיבות המקרה שלפני, ובהתחשב בכך שלא הייתה בפני חוות דעת מטעם התובעים לעניין ירידת הערך לה הם טוענים, אני סבור כי פיצוי בסך 7,000 ש"ח הינו הפיצוי הראוי עבור ראש נזק זה."

סיכום

לסיום פרק זה יש לציין, כי לא בכל מקרה ננקטת על ידי בתי המשפט בישראל הלכה זו של זיכוי באומדנה גם לגבי פריטים ששיעור נזקיהם לא הוכח, אך לאור הרקע כמבואר בחיבור זה, ראוי בהחלט לממש הלכה זו למעשה.

לפסק הדין שאוזכר במאמר:

ת"א 19730/03 הרוש ברוך ורביטל נ' ריג'י חב' לבניין בע"מ

* מהנדס בניין ומתכנן עירוני, מומחה לתחיקת הבנייה. מחברם של ספרי משפט והדרכה בתחום התכנון והבנייה. דואר אלקטרוני: bezra@inter.net.il

אתר: www.benezra.co.il

** המידע המוצג במאמר הנו מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.